Невъзможност за провеждане на ОС поради неясни % общи части

[gogonk]

Привет, преди да попитам търсих из форума, но не намерих подобен на нашия казус.

Казуса е следния: живеем в сграда с три входа А, Б и В.
Ние сме във вход Б.

В нотариалните актове, общите части са в квадратни метри за цялата сграда, примерно 7кв.м. от (А + Б + В).
Ние - нашия вход - Б, досега не сме провеждали общо събрание, но имаме желание за това.
Основно искаме да събираме пари за фонд "Ремонт и обновление" от всички собственици, както и за текущи разходи - ток, почистване ...

В нотариалните актове нямаме записано, колко процента от общите части на ВХОДА, притежава всеки СОС (самостоятелно опредеделена собственост - накратко апартамент примерно).
При повечето видове решения взети от ОС, тежестта на гласа зависи от този процент, който ние го нямаме.

Направих си труда да изчисля процентите от общите части по данни от електронния кадастър по условията на
чл. 17, (4) и (5).
Дотук добре, НО, алинея 6 от същия член казв:

"Определените идеални части по реда на ал. 4 и 5 се одобряват с решение на общото събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа."

Ние не можем да съберем мнозинство от 2/3, половината собственици са гърци или хора живеещи в чужбина, които не сме ги виждали и чували.
При това положение излиза че ние никога не можем да проведем законно ОС, защото нямаме % от общите части.

Има ли изход от тази ситуация, примерно да заведем дело за установителен иск в съда, в което чрез екпертиза или по друг начин, съда да постанови решение с което да се определят % от общите части от входа за всеки СОС.
Или въпреки това да проведем събрание и да разчитаме на чл. 40:

Чл. 40. (1) Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.

и да разчитаме че решението няма да бъде обжалвано и след това решенията на ОС могат да имат сила при евентуални искания срещу собственици които не плащат за фонд "Ремонти и обновяване".

[guest1]

Здравейте! Имате два съвсем отделни въпроса за решаване.
Единият е - кой СОС, какъв процент Ид.Ч. притежава. Вие говорите за чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС- където е намесено ОС на ЕС. В ЗСси е императив

Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.
При надстрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа.

Вторият е

Ние не можем да съберем мнозинство от 2/3, половината собственици са гърци или хора живеещи в чужбина, които не сме ги виждали и чували.
При това положение излиза че ние никога не можем да проведем законно ОС, защото нямаме % от общите части.

Това заключение изобщо не е вярно. Вижте

Кворум за провеждане на общото събрание
Чл. 15. (1) Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7.
(2) Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
(3) Когато в случаите по ал. 2 липсва изискуемият кворум, събранието се провежда на следващия ден, а ако той е почивен или официален празник, в следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата по чл. 13, ал. 1 за свикване на общото събрание. Ако липсва необходимият кворум по ал. 1, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.

Инициира се свикване на ОС, слага се обявата (поне 7 дни предварително)у на деня се събирате - които дойдат, чакате 1 час и си отивате. На следващия ден пак се събирате и ... който дошъл - дошъл!

Пп. За термина СОС - близо сте, но не е „самостоятелно определена собственост“, а „Самостоятелен Обект в Сграда“!

[gogonk]

О супер, много благодаря!

[guest1]

Сега виждам, че съм пропуснал финала

... и да разчитаме че решението няма да бъде обжалвано и след това решенията на ОС могат да имат сила при евентуални искания срещу собственици които не плащат за фонд "Ремонти и обновяване".

Тези неща - не се решават от ОС! В ЗУЕС си пише категорично

Чл. 6. (1) Собствениците са длъжни да:
9. заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните идеални части;
10. заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;

Ако за разходите за управлението и поддържането има вариант

Чл. 51. (3) Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).

то за фонд "Ремонти и обновяване" няма мърдане!

Даже има другата крайност

Чл. 48. (6) Всеки собственик може да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание. Разходите за извършване на ремонта, направени от собственик за негова сметка, с решение на общото събрание се възстановяват или се прихващат от дължимите от него вноски по чл. 50 след представяне на документи, удостоверяващи плащанията.
(7) Ако разходите, извършени от собственик, не бъдат възстановени по реда на ал. 6, той има право да предяви иск срещу останалите собственици.

[gogonk]

Супер полезно, отново благодаря.

Значи тактиката е провеждане на ОС с всичките му отлагания, докато се стигне до

Ако липсва необходимият кворум по ал. 1, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.

Гласува се:
1. вноска за разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост, която е еднаква за всички живущи, примерно по 5 лева на човек (не на апартамент)
2. вноска за фонд "Ремонт и обновяване", която вече трябва да е съразмерна на % идеални части, които съм ги изчислил и са валидни според чл. 40 от ЗС. За този фонд трябва да се разкрие сметка в банка и парите да се превеждат там.

В последствие който не си плаща вноските, можем да си ги търсим чрез съда на база така приетите решения.

Има и друг проблем, има хора които отказват да се впишат в книгата на собствениците. Чрез районния инспектор ли да се действа?

[guest1]

Има и друг проблем, има хора които отказват да се впишат в книгата на собствениците. Чрез районния инспектор ли да се действа?

Че има ли такива? Хората се натискат, пък тези ... се дърпат.

Започнете от някъде, пък ... ще стигнете до където трябва.
Данни има в Имотния регистър, в Общината - дирекция МДТ, в НАП ...
В краен случай - и за това има писано в ЗС

Чл. 99. Правото на собственост се изгубва, ако друг го придобие или ако собственикът се откаже от него.
Чл. 100. Отказът от правото на собственост върху недвижим имот има действие само ако е извършен в писмена форма с нотариално заверен подпис и ако е вписан в имотния регистър.
Заявлението за отказ от правото на собственост по ал. 1 може да се оттегли до вписването на отказа в имотния регистър.

[stozashto]

ОС се провежда при три вида кворум, необходими в различни случаи - според ЗС, ЗУЕС и ЗУТ. В зависимост от това колко е сборът на известните % ид. ч., може да имате поне за кворума през втория час на втория ден..., както беше отговорено по-рано.
Споменвам недолюбвания ЗУТ, защото има ремонти на общи части на сгради, изискващи одобряване на инестиционни проекти и издаване на РС, за което се изисква 100% съгласие от Етажната собственост.

Относно съдействие за прилагане на ЗУЕС за организиране и управление на ЕС и контрол по прилагане на ЗУТ за ремонт и поддръжка на сградите, правомощията са на Кмета (ЗУЕС, ЗУТ, ЗМСМА).

Най-вероятно собствениците се дърпат от вписването в книгата на собствениците, защото не са коректно информирани за обема информация или част от нея "не им отърва" - там се вписват трите имена на собственика/собствениците, само видът на документа, доказващ правото на собственост (НА, договор, УН и др. - без номера, дати, издател), ЗП на СОС по документ за собственост, местоположение на СОС в сградата (вход, етаж, кота), съответен % ид.ч. от общите части на сградата, обитателите и основанията за пребиваването им (наем с регистриран договор в общината или друго основание, ако не са собственици), домашните любимци с данните за регистрацията им в общината. Всички тези данни се попълват от собственика или от отговорника за воденето на книгата, при диктуване на данните от документа за собственост от страна на собственика. Накрая за верността на записа се подписват и двамата.

За всеки случай, всички % ид.ч. се проверяват чрез събиране, че и тях са ги определяли и вписвали живи хора... (в една от сградите, за които попълвах подобни данни, накрая се получиха 102% по документите за собственост...)

Ако за територията има влязла в сила КК, при изготвянето на която собствениците са изпълнили изискването да предоставят на геодезическата фирма-изпълнител копие от документа си за собственост, техническите данни биха били свободно достъпни в сайта на АГКК, но това е рядкост, която подпомага, но не отменя задължението да се състави книга на собствениците и обитателите на сградата, заради информацията за обитателите и домашните любимци.

Относно изясняването на ЗП на всеки СОС и съответните му % ид. ч. от общите части на сградата би могла да Ви помогне одобрената строителна документация, по която е изградена сградата, където би следвало да има записани ЗП на сграда, на етаж, на отделни СОС, на общи части... Ако такива данни липсват, за уточняването им може да Ви помогне само архитект проектант, който да заснеме и изясни всички площи и % ид.ч., но... това е тема за отделна тема.

От друга страна, дори да има коректно попълнена книга на собствениците и обитателите в една сграда, за управлението на етажната собственост в по-новите и все по-смесени функционално сгради се налага и вторично преразпределяне на дялове за участие при ремонт и поддръжка - за определени групи СОС, с относително приравняване към 100% на дяловете само за съответната група СОС. (личен опит със сграда с над 50 СОС - жилищни, нежилищни и търговски, достъпни през 5 отделни входа за различни етажи и/или различни групи СОС).

Това е "накратко". Не е лесно, но с воля, последователност и жертвоготовност ще успеете. Постигнете ли яснота и ред, ще стане по-лесно, а в съчетание с постоянство, ще имате видими общополезни резултати - най-убедителният инструмент при съсобственост.
Успех!

[atanasov_law]

Математика, приятелю
Кадастъра ти предлага общата застроена площ на входа.
Предлага ти и застроената площ на самостоятелните обекти.

Формулата е:
Застроена площ на самостоятелен обект се дели на общата застроена площ на входа и резултата се умножава по 100.

Например: Апартамент 43 кв.м. от Общоа застроана площ на входа - 1861,4 кв.м. са:
43/1861,4 = 0,023
0,023 * 100 = 2,3
Примерния апартамент е 2,3 % идеални части.


Процедурно как да изглеждат нещата:
1. Оранизирате ОСЕС
2. Провеждате ОСЕС.
Не забравяйте, че с пълномощно можете да представлявате освен себе си, още 2-ма собственици.
3. Следите за кворум, ако е необходимо, нека се отложи за следващия ден.
4. Правите си таблица - "Приложение 1" с приравнени идеални части. (да бъде готова за събранието)
5. Избирате Управителен съвет и Контрольор.
6. В подходяща точка от дневния ред на събранието, записвате, че Общо събрание взема решение, да бъде прието "Приложение 1" с приравнени идеални части, което става неразделна част от протокола.

След събранието съставяте протокол. На събранието си водете само записки.
Протокола се разписва от председателстващия и протоколчик.
Към протокола следва да добавите присъствен списък + пълномощните ( ако има такива ) + Приложение 1 (за което споменах по-горе);
Правите копие и вече избраният председател на Управителния съвет, нека отиде, да го входира в местната общинска администрация. (това не е задължително, ако входа се управлява от общо събрание на собствениците, но е препоръчително с оглед прозрачността на вашето управление).
Поставяте още едно копие от протокола на видно място във входа на сградата (със заличени лични данни в присъствения списък); За което поставяне се съставя протокол, който се разписва от председателя на управителния съвет и още един собственик.
Отброявате 30 дни, през които всеки заинтересован има право да го оспори и ако не получите Искова молба по чл.40 ЗУЕС, започвате да си управлявате входа както намерите за добре.
Успех

[gogonk]

Днес видях, че има нови отговори.
Много благодаря, отделили сте доста време!

[gogonk]

Плащаме на една жена, пенсионерка, която не е нашия вход, за чистене.
Един път в седмицата чисти входа. Парите ги даваме на ръка.
Има ли някакъв що годе законен начин да се отчитат тези пари като разход, без да се сключва договор с нея (тя не иска, пък и ние, ще стане дълга и широка)?

Може би това: чл. 11 (1)
11. може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица;

[guest1]

Плащаме на една жена, пенсионерка, която не е нашия вход, за чистене.
Един път в седмицата чисти входа. Парите ги даваме на ръка.
Има ли някакъв що годе законен начин да се отчитат тези пари като разход, без да се сключва договор с нея (тя не иска, пък и ние, ще стане дълга и широка)?

Може би това: чл. 11 (1)
11. може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица;

Този въпрос е по-скоро счетоводен, а не - юридически!
Има варианти , но са ... специфични.

[stozashto]

Плащаме на една жена, пенсионерка, която не е нашия вход, за чистене.
Един път в седмицата чисти входа. Парите ги даваме на ръка.
Има ли някакъв що годе законен начин да се отчитат тези пари като разход, без да се сключва договор с нея (тя не иска, пък и ние, ще стане дълга и широка)?

Може би това: чл. 11 (1)
11. може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица;

Този въпрос е по-скоро счетоводен, а не - юридически!
Има варианти , но са ... специфични.

Колкото "що годе законен" е начинът, по който се събират средствата за поддръжка (почистване, материали и консумативи), толкова "що годе законен" е и начинът за отчитане на изразходването им --> кочан номерирани квитанции за "текущите" приходи (събирани на брой обитатели), кочан номерирани приходни ордери за вноските за ремонт и обновяване и кочан номерирани разходни ордени за разходи без касов бон или фактура, са достатъчно добър отчетен начин (химизираните са по-пестящи време, но копието, което остава при ЕС, след време избледнява, затова най-добре си е класиката на вестникарска хартия с дублираща квитанция за късане, макар че писането е двойно). Разбира се, може и да не е на бланка, а на обикновен лист хартия, но в два еднообразни екземпляра, като важното е да пише ясно кой колко кога и за какво е дал и кой колко кога и за какво е получил.

Относно основната тема за неизяснените % ид. ч. - можете успешно да ползвате примерните образци за съобщения, покани, обявления, протоколи, таблични списъци и т.н., публикувани в сайта на МРРБ във връзка с Националната програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради - там има всичко необходимо за управлението и действията на ЕС, с пояснения, включително и пояснения за % ид.ч., като трябва да четете успоредно и ЗУЕС, защото има нюанси при наличие или липса на Сдружение на собствениците в ЕС.

Позволявам си да повторя - кадастралните данни за площите по КК са в помощ, ако са налични. Но често не са изчерпателни, защото са нанесени дословно от представения документ за собственост, самият той не винаги съдържащ коректно необходимата информация. (Понякога в него пише само "и съответните % идеални части от общите части на сградата". Точно колко са тези съответни % се определя единствено с архитектурен проект.)

[gogonk]

За идеалните части.
Имам данни от електронния кадастър и имотния регистър, колко е площта на всяка СОС + съответните складови помещения.
Няма данни, колко е общата площ на входа. Има за сградата.
Затова, мисля да приемем (по чл. 40 от ЗС който е императивен, както казва guest1) следните изчисления.
S1 - площ на СОС1, S2 - площ на СОС2, Sn - площ на СОСn.
Тогава % идеални части за СОСk = Sk / (S1+S2+ ... Sn) * 100

Тук ми възниква следния въпрос. Ако Лице1 и Лице2 са собственици на СОСк и на събранието се яви само Лице1 без пълномощно от Лице2 да го представлява, то тогава % идеални части с които гласува Лице1 дали е половината от (% за СОСk)?

[atanasov_law]

За идеалните части.
Имам данни от електронния кадастър и имотния регистър, колко е площта на всяка СОС + съответните складови помещения.
Няма данни, колко е общата площ на входа. Има за сградата.
Затова, мисля да приемем следните изчисления.
S1 - площ на СОС1, S2 - площ на СОС2, Sn - площ на СОСn.
Тогава % идеални части за СОСk = Sk / (S1+S2+ ... Sn) * 100

Тук ми възниква следния въпрос. Ако Лице1 и Лице2 са собственици на СОСк и на събранието се яви само Лице1 без пълномощно от Лице2 да го представлява, то тогава % идеални части с които гласува Лице1 дали е половината от (% за СОСk)?

Отиди в Общината, да изискаш строителната документация за сградата.

[gogonk]

Добре де, тоя електронен кадастър за какво е тогава. Знам в общината какво става, подаваш заявление, опашки след месец резултат и т.н., не е ясно какъв ще е резултата, не вярвам на чертежите в общината да са дадени точно тези проценти които ме интересуват след като ги няма и в кадастъра, но в краен случай и това е вариант.

[atanasov_law]

На "чертежите в общината" в Общината се казва инвестиционен проект, на база който главния архитект издава разрешение за строеж. Също главния артхитект издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация, след доклад от Надзорната фирма, която пък следи за стриктното изпълнение на инвестиционния проект. От това по-достоверна информация няма да намериш. В кадастъра се публикува това, което се декларира - т.е. може и да не е вярно.

[gogonk]

Аха, ясно, благодаря!

[guest1]

На "чертежите в общината" в Общината се казва инвестиционен проект, на база който главния архитект издава разрешение за строеж. Също главния архитект издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация, след доклад от Надзорната фирма, която пък следи за стриктното изпълнение на инвестиционния проект. От това по-достоверна информация няма да намериш. В кадастъра се публикува това, което се декларира - т.е. може и да не е вярно.

С една добавка - ако е имало наложителни и съществени промени - пак там (в Общината) ще има „Екзекутивна документация“!