Въпрос за смяна на предназначението на земеделска земя

[znikolov]

Здравейте, моля за мнение/вариянти по следния казус.

Преди около 2 години закупих парцел 635кв.м. в Костинброд, парцелът ми бе продаден като УПИ, всички документи за да получи старият собственик разрешение за строеж бяха входирани в общината, междувременно обаче старият собственик бе започнал строежа (излял е бетонов фундамент, така е и до днес). След покупката обаче се оказа, че главният архитект на общината иска от мен да мина процедура по ЗОЗЗ (смяна предназначението на земеделска земя). От тук започват и мъките, след около 2 години обикаляне по различни институции успях да събера всички документи и да ги входирам в Министерство на земеделието защото земята е 4та категория. Началото на тази година преписката ми бе върната защото в парцела има извършено строителство, последва няколко месечно чакане и проверка на място от Общинска служба земеделие от там ми бе съставен Акт за нарушение, както и ми бе наложена глоба, която заплаатих. Август месец за пореден път входирах документите за смяна на предназначението в Министерството и наскоро преписката отново ми бе върната затова защото от министерството искат да им представя становище от главния архитект на общината. Становището, което искат те гласи:

"След установяване на нарушение на разпоредбите на чл. 2, ал. 3, във връзка с
ал. 1 и 2 от Закона за опазване на земеделските земи и чл. 3, ал. 2, изречение първо
от Правилника за прилагане на Закона за опазване на земеделските земи, във връзка с
чл. 53, ал. 1 от Закона за административните нарушение и наказания, е издадено
Наказателно постановление №НП-292/31.07.2023 г. от Заместник-министър на
земеделието, за налагане на административно наказание „глоба“.
Във връзка с горепосочените обстоятелства и съгласно чл. 51, ал. 1, т. 6 от
Правилника за прилагане на Закона за опазване на земеделските земи (ППЗОЗЗ), е
необходимо, към преписката да се приложи и становище от главния архитект на
съответната община (район) относно търпимостта на строежите съгласно § 16, ал. 1 от

преходните разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ) или относно
узаконяване на строежа по § 184 от преходните и заключителните разпоредби на
Закона за изменение и допълнение на ЗУТ (ДВ, бр. 65 от 2003 г.) или по § 127 от
преходните и заключителните разпоредби на Закона за изменение и допълнение на
ЗУТ."

И така отново се запътих към главния архитект на общината за да попитам за какво иде реч, като той категорично ми отказа да ми издаде въпросното становище. Неговото мнение е да съм викнел няколко самосвала със земя и да заровя бетона (което ми се вижда нереалистично), след което да съм извикал нова проверка.

От тук идват въпросите ми:

1/ какво аджеба е това становище, което ми е отказано (според главния архитект се искало от него да узакони строежа или да издаде удостоверение за търпимост - и в двата случая не можел)

2/ако хипотетично предположим, че закопя (или го разруша, като подчертавам, че всичко което е построено е според визата за строеж и всичко е спазено) този бетон, как да инициирам аз проверка от министерството/общинската служба земеделие?

3/ какво мога да направя избщо от тук нататък защото съм в задънена улица.. едните искат становище за да мина процедура по смяна на предназначението на земята другите не ми го дават...

Благодаря предварително на всички отзовали се и се извинявам за дългият пост.

[hristev]

Наскоро арестуваха ОПГ от института "Пушкаров".... ОД и ОСЗ Земеделие са връзкарски институции. Главните архитекти си правят каквото си искат. Търсете местен адвокат с благ характер и завидни контакти. Във форума няма да може да си решите казуса.

[guest1]

Наскоро арестуваха ОПГ от института "Пушкаров".... ОД и ОСЗ Земеделие са връзкарски институции. Главните архитекти си правят каквото си искат.

Там е „голяма далавера“ и няма общо със случая.

На много места има имоти, за които в КАИС пише

вид собств. Частна,
вид територия Земеделска,
НТП За друг вид застрояване

Как се съвместяват нещата ... това е въпроса!

[probcho]

Здравейте!
Как разбрахте, че имота е УПИ?
Имота в границите на населеното място ли е?
Колко квадрата е извършеното "бетониране"? На ниво терен ли е?

1/ какво аджеба е това становище, което ми е отказано (според главния архитект се искало от него да узакони строежа или да издаде удостоверение за търпимост - и в двата случая не можел)

Гл. архитект не може да ви издаде становище по § 16, защото той обхваща период много назад във времето! По § 184 същото не може, защото на практика няма строеж - има извършени СМР, но те не представляват "обект"! По § 127 трябва деклариране, което вие не можете да посочите времето на извършването им (а едва ли бившият собственик ще ви "услужи" с такава декларация) - от ваша страна може само да декларирате, че към момента на придобиване на имота строителството е било "изпълнено"! Но това е .... само от преди две години!

2/ако хипотетично предположим, че закопя (или го разруша, като подчертавам, че всичко което е построено е според визата за строеж и всичко е спазено) този бетон, как да инициирам аз проверка от министерството/общинската служба земеделие?

Визата не е от значение относно "спазване" на построеното! Разрушавате (нямам представа на какъв етап е изпълненото), протокол от общината, че на мястото няма "строителство" и започвате...

3/ какво мога да направя избщо от тук нататък защото съм в задънена улица.. едните искат становище за да мина процедура по смяна на предназначението на земята другите не ми го дават...

Може би трябва да се видят точно какви са наличните документи и тяхната валидност към момента!

[ivanov_p]

Колко квадрата е извършеното "бетониране"?

Има ли някакъв размер на бетонираното, който да определя бетониране на площадка без разрешение и с разрешение? Преди имаше абсурдни, но законосъобразни решения, че бетонната основа на ограда 60 см. над земята и 40 см. подземно, с арматура е без разрешение, но за изсипания остатък от бетона оформил пътека до оградата трябвало разрешение за строеж.

Най добре е питащия да намери преписката с която е променен статута преди време и да се срещне с хората, които са го правили. Те при всички случаи ще знаят нещо, а и тези промени не се правят ос всеки, та е много вероятно да имат хора в общината.

[guest1]

Здравейте!
Как разбрахте, че имота е УПИ?
Имота в границите на населеното място ли е?

Вероятно е в урбанизирана територия, макар - граници на населено място и на урбанизирана територия не винаги да съвпадат.

Разрушавате (нямам представа на какъв етап е изпълненото), протокол от общината, че на мястото няма "строителство" и започвате...

Щом авторът казва

... междувременно обаче старият собственик бе започнал строежа (излял е бетонов фундамент, така е и до днес).

най-вероятно са „излезли от калта“!
Макар, че наличието на някакъв бетон - още не означава строителство.

Чл. 147. (1) Не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за:
5. подпорни стени с височина от 1,20 м до 2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
Чл. 151. (1) Не се изисква разрешение за строеж за:
4. подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;

Тоест - мога спокойно да си направя една или няколко подпорни стени и да си терасирам двора.

[probcho]

Колко квадрата е извършеното "бетониране"?

Има ли някакъв размер на бетонираното, който да определя бетониране на площадка без разрешение и с разрешение?

Принципно няма!
Но в единия вариант се изисква смяна предназначението на земята, в другия случай не се изисква!

Как разбрахте, че имота е УПИ?
Имота в границите на населеното място ли е?

Вероятно е в урбанизирана територия, макар - граници на населено място и на урбанизирана територия не винаги да съвпадат.

"Вероятно" не върши работа! Освен за търкане на топките!

Разрушавате (нямам представа на какъв етап е изпълненото), протокол от общината, че на мястото няма "строителство" и започвате...

Щом авторът казва

... междувременно обаче старият собственик бе започнал строежа (излял е бетонов фундамент, така е и до днес).

най-вероятно са „излезли от калта“!
Макар, че наличието на някакъв бетон - още не означава строителство.

Не е сигурно - ако са под ниво терен може и да засипят с пръст, но ако са над ниво терен.... много си зависи от терена!

[znikolov]

Здравейте,

Трайно предназначение на територията: Урбанизирана
Ниско застрояване до 10м

това пише в скицата, както и е в границите на населеното място.

Въпросният фундамент е с размери 8 на 12 метра и височина 90см т.е това със зариването поне аз не виждам как ще стане... при все,че теренът навсякъде наоколо е равен - една огромна купчина с земя би направила впечатление..

Все пак благодаря на всички включили се в темата, ще се опитам да намеря някой местен адвокат за мнение по казуса.

[guest1]

Трайно предназначение на територията: Урбанизирана
Ниско застрояване до 10 м - това пише в скицата, както и е в границите на населеното място.

И к'во ся - питам експертите???
Хем „Урбанизирана“, хем в „границите на конкретно населено място или селищно образувание“, хем УПИ (явно има ПУП) - и в същото време „Земеделска“???

Към автора - това да не е вилна зона?

Пп. При положение, че преди време се оказа - че в Люлин и Обеля, между блоковете са ниви ...
Просто когато са строили - са го правили „по целесъобразност“ и не а променяли нищо.

[probcho]

Трайно предназначение на територията: Урбанизирана
Ниско застрояване до 10м

това пише в скицата, както и е в границите на населеното място.

Скицата от кого е издадена? Комбинирана скица ли е?
Върху скицата трябва да има виза от гл. архитект! Част от визата представлява и посочване на допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания!
Но въпроса бе за наличието на съответната заповед!

Въпросният фундамент е с размери 8 на 12 метра и височина 90см т.е това със зариването поне аз не виждам как ще стане... при все,че теренът навсякъде наоколо е равен - една огромна купчина с земя би направила впечатление..

Да, височината е сериозна и засипването става.... глуповато! Квадратурата е повече от нормата за изрълнение на строеж без промяна на предназначението!

[stozashto]

Имотни казуси се изясняват и разрешават много трудно без подробно разглеждане на графични и текстови документи, някои от които задължително трябва да бъдат цветни...
В противен случай резултатът е познат - похабено много време за коментари (общо по нормите), разнопосочни хипотези и общи съвети, без да се напредне съществено по казуса Ви.
Защото решението винаги е индивидуално и зависи от наличните индивидуални документи.

[znikolov]

Здравейте, извинявам се, че не се включвам по темата близо година.. След доста ходене и бутане по различни институции съм в същото положение. Някой може ли да ми каже има ли процедура и каква е тя ако разруша всичко във въпросния парцел и започна от начало изобщо има ли такава опция. Ходих при местен адвокат, който в общи линии ми взе една торба пари и нищо не свърши. Отделно не може да ми отговори на въпроса, мога ли да бутна всичко и да започна отначало и как да инициирам отново проверка?

П.С имота е в гр. Костинброд, не е вилна зона.

благодаря предварително ако някой се отзове!

[ivanov_p]

Вижте какво пише в наказателното постановление с което ви е наложена глоба, може да има нещо за премахване на строежа. Ако няма трябва по съответния ред да изкарате документи за премахване, ако е необходимо, а вероятно ще е защото вече е установена наличност на строеж. Свършете го като хората, а след това започнете процедура.
Адвокат едва ли ще ви свърши работа освен за ново наказателно постановление, но се обърнете към някой проектант, който работи с общината.

[znikolov]

Здравейте, в наказателното постановление пише само, че ми се налага голоба в размер 500лв...

Какъв е реда за изкарване на тези документи за премахване?

Мерси!

[ivanov_p]

Не знам как се вади такова разрешително, зависи от строежа, може да питате в общината или проектант. Вече за рязане на дърво някой райони искат план за безопасност след като дадат разрешение за вадене. Доколкото разбрах става дума да излети основи, питайте и някой конструктор, вероятно знае.

[guest1]

Не знам как се вади такова разрешително, зависи от строежа, може да питате в общината или проектант.

За Разрешително за строеж или за Разрешително за премахване говорите? Щото не съм чувал за второто.

Според мен проблемите започват с

... всички документи за да получи старият собственик разрешение за строеж бяха входирани в общината, междувременно обаче старият собственик бе започнал строежа ...

Започнал без РС!!!

И продължават по силата на

Чл. 24. (5) Решението за промяна на предназначението на земеделската земя губи правно действие, когато:
1. в тримесечен срок от съобщаването по реда на чл. 24а не е заплатена таксата по чл. 30, или
2. в тригодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението не е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта, или
3. в 6-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението изграждането на обекта не е започнало.

Тоест - „преписката с която е променен статута преди време“ е само спомен.

Пп. Много добре е казал

Имотни казуси се изясняват и разрешават много трудно без подробно разглеждане на графични и текстови документи, някои от които задължително трябва да бъдат цветни...
В противен случай резултатът е познат - похабено много време за коментари (общо по нормите), разнопосочни хипотези и общи съвети, без да се напредне съществено по казуса Ви.
Защото решението винаги е индивидуално и зависи от наличните индивидуални документи.

Защото и сега - положението е:
Имам си един имот - някъде в Костинброд!
Има рима, но никаква конкретика.