предварителен договор за покупка на имот

[иво станоев]

Здравейте,
имам подписан, и нотариално заверен, предварителен договор за покупка на жилище. Продавачите обаче се опитват да ме изнудят да платя допълнително за общи части, при положение че договора изрично упоменава че те са част от цената която вече сме уговорили. Заплатил съм 70 процента от окончателната цена при подписването на предварителния договор. Подозрението ми е, че собствениците искат да развалят договора, за да продадат жилището на по-висока цена. Аз съм решен да искам съдът да обяви предварителния ни договор за окончателен по чл 19 ал.3 от ЗЗД. Просто искам да питам дали някой знае какви биха били шансовете ми? Как се развиват по принцип подобни дела?
Предварително благодария за вниманието,

[_abettor]

Шансовете ти са великолепни. Само не забравяй да впишеш исковата молба :)
Успех!

[иво станоев]

Благодаря за отговора. Какво точно обаче имаш предвид с "не забравяй да впишеш исковата молба"? Ние още не сме стигнали до съд и се надявам в крайна сметка това да се размине. Но ако не се, какво точно трябва да впиша в исковата молба? Извинявам се за идиотския въпрос но просто не съм наясно с процедурата.
Предварително благодаря

[Anastassia.Terzieva]

iskovata molba se vpisva v slujbata po vpisvaniata i taka tretiten lica se scitat uvedomeni za visiashtoto delo za imota i ne mogat da cherpiat prava kato sklyuchili eventualen posledvasht dogovor za poradajba ba sushtia imot kato dobrosavestni kupuvachi
az bih ti preporachala v tozi smisal da poiskash vpisvane na samia predvaritelen dogovor
uspeh

[boba]

Продавачите достатъчно са Ви изнудили като са ви взели 70 % от цената на имота /имам предвид, че обикновено се плаща 10 %, най-много до 20 %/, така че ако не се споразумеете - следва да ги поканите пред Нотариус с ден и час за изповядване на сделката /най-добре с нотариална покана, ако Ви "мърдат"/ и, ако не се явят на сделката /Нотариусът издава констативен протокол за неявяването им/ веднага да заведете дело за обявяване на предварителния договор за окончателен. Могат да направят някоя хватка - например, докато се уговаряте и каните да го прехвърлят на друг, който се явява трето добросъвестно лице. Най-добре си ангажирайте адвокат, за да Ви е спокойно и сигурно, че ще си вземете имота. Шансовете им не са големи, чисто практически, а и Вие почти сте си го платили жилището.

[evgo]

Трябва да имате предвид следните обстоятелства:
1.Добре е, че имате нотариално заверен предварителен договор. Нотариалната заверка на подписите по договора е предпоставка за успешно водене на исково производство за възстановяване на реално платената сума по договора в случай, че не се стигне до изповядване на сделката. По смисъла на ЗЗД имате право и да искате двойния размер на платеното капаро /в случай, че 70-те процента от цената са капаро, това доста би стреснало продавача/.
2.Препоръката от Анастасия Терзиева за вписване на предварителния договор не важи. Правилника за вписванията не допуска вписване на предварителни договори по реда на чл.19 ЗЗД. /Според мен съществен пропуск на законодателството, но засега е така/.
3.Предварителният договор не може да се противопостави на Нотариално извършеното прехвърляне на недвижимия имот, ако няма вписана искова молба за обявяване на предварителния договор за окончателен до датата на изповядване на сделката. По-просто казано, както Ви съветват и колегите, при проблем с продавача, следва директно да впишете исковата си молба ако клаузите по предварителния договор Ви позволяват това /изтекъл срок, неизпълнение на някое друго задължение от страна на продавача/.
4.Можете да действате и чрез нотариална покана /пак трябва да имате основание/, след което да впишете исковата си молба, като е ясно, че в този случай се губи време.
Без да Ви обезпокоявам, трябва да е ясно, че проблем има и той е решим или по добрата воля на страните или с бързина от Ваша страна.
В най-лошия случай, при продажба на имота от страна на продавача на трето лице, отново повтарям, имате право да искате платеното по облигационното отношение и в добавък капарото, но не Ви го пожелавам.
Успех.

[Сара]

Нали нотариално заверения предваритерен договор е сам по себе си изпълнително основание и не е необходимо да се води дело.

[Гери]

Е няма как производството по чл.19, ал.3 да мине без съд!
Договора с нот. заверка на подписите е само извънсъдебно изпълнително основание, но ако си търсиш сумите посочени в него. Ако искаш обявяване на предварителен договор за окончателен минаваш през съд и това е!

[Гери]

Ето ви една моя кратка разработка по въпроса.
Искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД – обявяване на предварителен договор в окончателен.

Искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор в окончателен е по своята правна същност конститутивен иск, като е допустимо същият да бъде предявен и като насрещен иск във вече образувано производство между страните. Особеното тук е че същият може да предявен и по реда на чл.104 от ГПК, който се отнася до възможността да се предяви насрещен иск до приключване на първото заседание по делото.
Искът следва да се води между страните по предварителният договор, но тъй като самото право е прехвърлимо допустимо е в процеса да бъдат конституирани като страни както универсални така и частни правоприемници.
Законодателят изисква в момента на произнасяне на решението за обявяване на предварителният договор в окончателен, ответникът по делото да бъде титуляр на правото на собственост. В случай че правото на собственост е преминало от ответника към трето лице, искът следва да бъде отхвърлен като недопустим. Именно поради тази особеност законодателят е предприел конкретни мерки за защита на изправната страна по предварителен договор касаещ прехвърлянето на недвижим имот. Съгласно чл.114, б.“б” от Закона за Собствеността ищеца трябва да впише исковата си молба в съответните регистри на служба “Вписвания”, към съответният Районен съд.
Съдът при постановяване на решението, което замества окончателният договор между страните, трябва да възпроизведе в него клаузите на предварителният договор и точният предмет по него. В решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата разноските по прехвърлянето, както и да заплати всички публични държавни и общински задължения. За тези разноски (по прехвърлянето на имота) съда служебно нарежда да бъде вписана възбрана по чл. 298, ал.2 от ГПК, а съгласно разпоредбата на ал.3 на същият съдът не издава препис от решение на ищеца докато не представи документ удостоверяващ погасяването на публичните задължения, ако има такива.
При постановяване на своя окончателен акт съдът определя и срока за изпълнение от страна на ищеца, който е определен от закона като 14 дневен. Разбира се ако в предварителният договор има клаузи които уговарят други срокове и задължения, трябва да се даде предимство на уговореното между страните и именно те да бъде възпроизведено в диспозитивът на съдебното решение. В случай че съдът пропусне да се произнесе в съдебното решение по срокът, счита се че същият е законоустановеният, който започва да тече от момента на връчване на съобщението че решението е готово или от неговото обявяване в съдебно заседание в присъствието на страната.

[evgo]

Сара пита нещо интересно. Чак се разколебах за написаното по-горе от мен.
Ако се случи така, че купувачът по предварителния договор разбере, че продавачът е продал имота с нот.акт на трето лице и е наясно, че няма полза да търси обявяването на договора за окончателен /тъй като не е вписал преди това искова молба за обявяването му за такъв/, не следва ли директно да подаде молба за издаване на изп.лист по чл.327 б."Ж" ГПК за заплащане на платеното капаро в двоен размер.
Интересен е и варианта ако има освен платено капаро и друга сума-която подлежи на връщане, а не заплащане.

[Гери]

Според мен ако реши да си търси сумата, ще пристъпи направо към производство за издаването на изпълнителен лист.

[Продавачи]

Ние вече продадохме имота на друг , нека сега гони михаля чрез съдия изпълнителя , за да си връща капарото - ще ни вземе опинците...:)))

Много сте умни всички ,:))))

[Гери]

Да стч чували за чл.135 от ЗЗД, м?
Чл. 135. Кредиторът може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията, с които длъжникът го уврежда, ако длъжникът при извършването им е знаел за увреждането. Когато действието е възмездно, лицето, с което длъжникът е договарял, трябва също да е знаело за увреждането. Недействителността не засяга правата, които трети добросъвестни лица са придобили възмездно преди вписване на исковата молба за обявяване на недействителността.
Знанието се предполага до доказване на противното, ако третото лице е съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на длъжника.

Когато действието е извършено преди възникване на вземането, то е недействително само ако е било предназначено от длъжника и лицето, с което той е договарял, да увреди кредитора.

Кредиторите, в чиято полза е обявена недействителността, се удовлетворяват от сумата, получена от публичната продан преди третото лице, тогава когато то участвува в разпределението с вземане, произтичащо от обявяване на недействителността.

[донна2]

а ти си жалък нещастник , тук хората отговарят доброволно ,а такива като тебе нямат работа тук ,а че ще те хванат може и едно производство по 293а от НК ,ако не плащаш ще ти спретнат

[Anastassia.Terzieva]

Ей Младеж, не се шегувай така с хората че на някой може да му прилошее от такава шега :)))))))

[Anonimen]

А когато предварителният договор е нотариално заверен, не значи ли това че в службата по вписвания вече съществува тежест на този имот, а именно предварителен договор за покупко- продажба? Извинете за въпроса, но питам, защото се интересувам:)
Благодаря!

[Гери]

Не, предварителния договор не се вписва служебно в сл."Вписвания" и не представлява тежест.

[Anonimen]

Знам, че по принцип не се вписва в службата по вписвания, защото не се заверява от нотариус в повечето случаи, аз питах в случая, когато е заверен нотариално, което аз намирам като две различни неща.

[Гери]

и да е заверен договора нотариално, пак не е задължително да е вписан в сл."Вписвания"

[Anonimen]

Ясно, извини ме за незнанието, ама аз и затова си питам:)
Пожелавам ти успех!